• записей
    5
  • комментариев
    12
  • просмотра
    754

О блоге

Аналитическая группа Г. М. Стерника - это команда профессиональных независимых аналитиков рынка недвижимости, осуществляющих свою деятельность под научным руководством главного аналитика Российской Гильдии Риэлторов, профессора кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г. В. Плеханова Геннадия Моисеевича Стерника.

Записи в этом блоге

admin2

ЭКОНОМИКА.jpg

 

Изучение теоретических работ зарубежных и отечественных авторов о цикличности экономики, видах кризисов, их периодичности и продолжительности, а также, оперируя исследованиями аналитического центра Стерникс Консалтинг, позволяет прояснить сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости

 

Третий десятилетний инвестиционный кризис экономики и рынка недвижимости, ожидаемый по аналогии в 2017 году, был замещен в 14-ом более мощным, структурным кризисом – кризисом смены экономической модели развития страны.

Можно с уверенностью утверждать, что начиная с отмены крепостного права в 1861 году, структурные циклы в экономике России занимали 25-30 лет. При этом фаза роста продолжалась 20-25 лет, а фаза спада – 5-7 лет. Последний (после кризиса 1990 года) структурный кризис, начавшийся в 2015 году, может быть преодолен при условии реализации необходимых структурных преобразований в 2020-2022 годах.  

Таким образом, из общетеоретических положений следует, что при достаточных усилиях государства, бизнеса и общества текущий структурный кризис, который является составной частью 30-летнего цикла развития экономики России, может быть преодолен к 2020-2022 году, после чего начнется новая фаза роста экономики РФ.

 

РИСУНОК1.JPG

 

Эмпирические предпосылки для прогнозирования развития жилищного рынка в части макроэкономических параметров выглядят следующим образом:

 

В настоящее время в результате снижения темпов роста мировой экономики и соглашения ОПЕК+ о снижении объемов добычи нефти улучшилось валютно-финансовое положение в России, укрепляется бюджет, начинают расти инвестиции. Однако, по признанию президента, основные проблемы в экономике – внутренние, структурные, и они еще не преодолены.

Правительственные же ожидания начала роста экономики в 2017 году, подкрепленные ростом цен на нефть в 1 полугодии, сменились более осторожными прогнозами.  Почти все официальные и экспертные прогнозы содержат оговорку: они составлены исходя из предположения о сохранении антироссийских санкций. После окончательного (и, видимо, неизбежного) принятия в США нового санкционного пакета эксперты исходят не только из конъюнктурного усиления санкций, но и приобретения ими институционального характера.

 

Отмечая, что 1-ое полугодие 2017 г. дало разнонаправленные сигналы в отношении перспектив, они не сомневаются в реальности происходящего экономического роста. Однако прогноз темпов роста ВВП на 2017 год и далее вновь понижен.

 

В прогнозе Института Гайдара (Мониторинг экономической ситуации в России: тенденции и вызовы социально-экономического развития. № 14(52) Июль 2017 г.) в основной, инерционный сценарий заложена цена нефти Urals на уровне 50 долл./барр. в 2017 г. и 55 долл. – в 2018–2019 гг.   Прогнозируется рост ВВП в 2017–2019 гг. в реальном выражении соответственно по годам – 1,3, 1,4 и 1,2%.  А среднегодовой номинальный курс к доллару прогнозируется на уровне 58,4, 59,4 и 58,8 руб.

Отмечая, что они по-прежнему не видят реальных факторов роста экономики выше уровня 1,0–1,5% в год, и полагая, что прогнозируемые как ими, так и МЭР РФ темпы роста не могут рассматриваться как приемлемые, эксперты подчеркивают, что в этих условиях чрезвычайно важным шагом стало бы принятие новой программы экономических реформ.

 

РИСУНОК2.JPG

 

Что же касается основного драйвера рынка недвижимости – темпов роста доходов населения, то после его падения более чем на 10% правительство надеется на то, что в 2017 года темп снижения уменьшится, а с 2018 начнется его повышение. Прогноз реальных Института Гайдара по росту располагаемых денежных доходов домохозяйств по итогам 2017 года +0,4%, в 2018–2019 гг. - 1,6% и 1,5%. Однако, предпосылки к такому развитию событий к сожалению не просматриваются.

 

Таким образом, можно с большой долей вероятности ожидать, что после окончания электорального президентского цикла, в стране будут приняты ряд непопулярных мер, способствующих повышению темпов роста экономики, но оказывающих негативное влияние на рост доходов населения.

 

 

Редакция портала Добродел выражает признательность Стернику Г.М. - председателю Комитета МАР по аналитике и консалтингу, председателю постоянно действующего семинара по анализу рынка недвижимости Финуниверситета при Правительстве РФ, к.т.н., управляющему партнеру ООО «Стерникс Консалтинг»http://realtymarket.ru/ и Стернику С.Г. - профессору Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессору, гендиректору ООО «Стерникс Консалтинг» http://realtymarket.ru/, сертифицированному аналитику-эксперту рынка недвижимости (САЭРН) за предоставленные материалы

admin2

Пессимизм.jpg

 

Центр конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ по результатам опросов руководителей более шести  тысяч подрядных организаций из 82 субъектов РФ выявил в 2017 году рост пессимистических настроений среди участников строительной отрасли

 

Снижение доходности инвестиций в девелопмент привело к замедлению темпов строительства, переносу сроков сдачи объектов, сокращению вновь начатых строек, снижению объемов строящегося жилья и в дальнейшем – снижению объемов ввода

По данным аналитического центра Стерникс Консалтинг, индекс предпринимательской уверенности (ИПУ) в строительстве, характеризующий текущее состояние делового климата в отрасли, снизился по сравнению с предыдущим кварталом на 4 п. п. и составил –20%

ДИНАМИКА.JPG

На сегодняшний момент рентабельность подрядных работ по виду  деятельности «Строительство» является самой низкой среди базовых отраслей экономики и составляет 2,5%.  Размер просроченной задолженности по кредитам банков и займам в строительстве на конец марта — 57,5 млрд. руб., или 14,4% от общей задолженности по экономике в целом.  Более того, вид экономической деятельности «Строительство», по данным ЦБ РФ, обладает самой высокой долей «плохих» долгов. Так, доля «токсичных» кредитов четвертой категории (проблемные ссуды с высоким кредитным риском) и пятой (безнадежные кредиты) категорий в строительстве по состоянию на 1 марта 2017 г. составляла 27,5% в рублях и 26,5% в иностранной валюте.

Основная же проблема застройщиков – высокая закредитованность и увеличение сумм, необходимых для строительства, примерно на 8-10%. По данным Росстата, на строительном рынке страны в 2016 году функционировало около 30% убыточных строительных организаций. По результатам опроса 6,5 тысячи руководителей строительных организаций, 22% опрошенных отметили снижение собственных финансовых ресурсов, 38% респондентов указали, что объем заказов у них «ниже нормального», причем у 28% он сократился в сравнении с предыдущим кварталом, у 55% сохранился на прежнем уровне.  И только 17%  респондентов сообщили о  росте.

Но, тем не менее, по данным Росстата в июне текущего года объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», вырос на 5,3% по сравнению с аналогичным показателем июня 2016 года. И, если ранее Росстат ежемесячно фиксировал падение по данному показателю начиная с декабря 2013 по апрель 2017 года, за исключением одного месяца – ноября 2016 года, когда рост составил 1,5%, то  рост объема работ наблюдается на рынке уже второй месяц подряд.

ДИНАМИКА.JPG

Таким образом, в строительстве жилья в настоящее время сочетаются признаки прекращения падения основных показателей и неблагоприятная ситуация характеризуемая уходом с рынка застройщиков, снижением объемов строительства и в перспективе - снижением объемов ввода жилья. Более того, многие игроки рынка считают, что последние поправки в «закон о долевках» (214-ФЗ) отрицательно повлияют на дальнейшее самочуствие отрасли

 

Редакция портала Добродел выражает признательность Стернику Г.М. - председателю Комитета МАР по аналитике и консалтингу, председателю постоянно действующего семинара по анализу рынка недвижимости Финуниверситета при Правительстве РФ, к.т.н., управляющему партнеру ООО «Стерникс Консалтинг» http://realtymarket.ru/ и Стернику С.Г. - профессору Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессору, гендиректору ООО «Стерникс Консалтинг» http://realtymarket.ru/, сертифицированному аналитику-эксперту рынка недвижимости (САЭРН) за предоставленные материалы

 

admin2

НОВОСТРОЙКИ.jpg

 

На рынок недвижимости вышло рекордное количество новостроек. По данным Минстроя, в прошлом году было введено в эксплуатацию  80 млн. кв. метров нового жилья

 

Игроки рынка высказывают вполне логичное опасение о том, сможет ли рынок «переварить» такое количество предложений от девелоперских компаний и все чаще задаются вопросом, чем чревата такая ситуация для рынка недвижимости в целом

Заглянем в прошлое

Если мы  «отмотаем» несколько лет  назад, то обнаружим, что  снижение спроса и поглощения жилья привело к достаточно ощутимому росту объема «зависшего» предложения. По данным аналитиков ООО «СТЕРНИК КОНСАЛТИНГ», на жилищном рынке Москвы рост предложения на «вторичке»  произошел с апреля-мая и продолжался до конца 2015 года.  Но уже  в январе-августе следующего года объем предложения начал  снижаться, что поспособствовало некоторой стабилизации ценового тренда в столице во вторичном сегменте рынка. Отметим, что в  первом квартале 2017 года объем предложения продолжил свое снижение и сравнялся с уровнем 15-го.  Впрочем, к июню текущего объем предложения на столичной вторичке опять подрос от 40-45 тысяч до 50,3

Догнать и перегнать

Если же рассматривать «первичный» сегмент столичного рынка недвижимости, то на графике  наглядно видно, что объем предложения «первички» к концу прошлого года уверенно догнал «вторичку» и продолжил дальнейший свой рост.

МОСКВА.JPG

Такая ситуация объясняется выходом на рынок новых очередей (корпусов) в проектах, начатых в относительно благополучные годы и не может не вызывать тревоги. А вот в Подмосковье ситуация немного отличается от столичной. 

ПОДМОСКОВЬЕ.JPG

На графике можно заметить постепенное снижение объемов нового строительства при чуть снижающемся объеме поглощения.  Объем же предложения  вторички в первом квартале  2017 года сначала снизился, но к июню снова вырос до 50,3 тыс.

Делаем выводы?

Таким образом, объем предложения квартир в Московском регионе в 2015-2016 году существенно вырос, что при снизившемся спросе создало предпосылки для снижения цен на жилищном рынке.

 

Редакция портала Добродел выражает признательность Стернику Г.М. - председателю Комитета МАР по аналитике и консалтингу, председателю постоянно действующего семинара по анализу рынка недвижимости Финуниверситета при Правительстве РФ, к.т.н., управляющему партнеру ООО «Стерникс Консалтинг» и Стернику С.Г. - профессору Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессору, гендиректору ООО «Стерникс Консалтинг», сертифицированному аналитику-эксперту рынка недвижимости (САЭРН) за предоставленные материалы

 

Продолжение следует...

 

 

admin2

ПРОПАСТЬ.jpg

 

Часть первая: Ипотека рынку в помощь

 

В условиях сложной экономической ситуации в стране среди объективных факторов, определяющих тенденции рынка недвижимости, на первое место вышла группа макроэкономических факторов. 

 

Тем не менее, мезоэкономические (региональные) факторы, накладываясь, в свою очередь, на макроэкономические, привели  к значительному разбросу индикаторов рынка недвижимости в различных регионах. Далее предлагается рассмотреть следующую  группу объективных факторов - отраслевых. В этой группе учитывается и состояние жилищного фонда, и обеспеченность населения жильем, и наличие земельных, строительных ресурсов, строительных мощностей. Но нужно учесть, что в падающей экономике все эти факторы всегда уходят на «второй» план.

И, наконец, существует и четвертая группа – политические факторы. Это состояние и реформирование правовой базы градостроительства, налоговой системы, различные решения правительства и, в том числе, о субсидировании отрасли – все то, что в современных условиях существенно определяют характер поведения субъектов рынка недвижимости.

Что имеем, чем располагаем?

Действительно, в начале 2017 года наблюдалось по ряду макроэкономических показателей начало восстановления, но по другим – продолжались негативные тенденции. Так, по данным МЭР, ВВП в 1 полугодии вырос на 0,7%, экспортная цена нефти поднялась до 50-55 $/баррель в результате соглашения ОПЕК+, курс доллара снизился до 56-60 рублей, инфляция усилиями ЦБ РФ при ключевой ставке 9,0% снизилась до 4,3%. Все это внушало оптимизм. 

 

По оценкам Минэкономразвития, спад российской экономики близок к завершению, а с начала 2017 года власти ожидали даже перехода к небольшим темпам роста.

 

Более того, рост нефтяных цен и остальных индикаторов экономики в 2017 году создал предпосылки для стабилизации и восстановления рынка недвижимости.

С другой стороны, не менее важным макроэкономическим показателем является рост доходов населения. Динамика прироста реальных располагаемых и номинальных доходов населения РФ, инфляции и индекса роста номинальных доходов. В январе 2017 года реальные располагаемые доходы населения в России впервые за 2 года показали рост , увеличившись на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но по мнению аналитиков, этот рост связан с разовой выплатой пенсионерам. А вот в феврале-апреле снова наблюдалось снижение доходов. В целом за 1 квартал 2017 г.  произошло незначительное снижение доходов (-0,1%), но вот в апреле этот показатель достиг рекордных значений -7,5%

ДОХОДЫ.JPG

Таким образом, в 2016-2017 году кризисные явления в экономике РФ продолжались, но перспективы выхода из кризиса с точки зрения влияния на рынок недвижимости были весьма противоречивы: до сих пор продолжается снижения реальных располагаемых доходов населения и - впервые - снижение номинальных доходов

Темпы роста экономики и доходов населения – это объективные (фундаментальные) факторы, определяющие среднесрочные тенденции рынка недвижимости. Вместе с тем, в краткосрочном периоде воздействие на рынок оказывают субъективные факторы – изменение потребительского поведения населения под воздействием объективных факторов. Этот феномен ярко проявился в динамике такого индикатора, как объем поглощения рынком предложений.

Немного статистики в помощь

Так, по данным Росреестра, в 2016 году в РФ зарегистрировано 635 826 договоров участия в долевом строительстве на жилые помещения (ДДУ), это на 2% больше провального 2015 года. В том числе 269 429 - с привлечением кредитных средств (42,4% от количества ДДУ на жилые помещения). За январь-май 2017 года зарегистрировано 253,0 тыс. ДДУ, что составляет 40% от общего объема 2016 года.

ДДУ.JPG

А чем живет "вторичка"?

На «вторичном» же рынке зарегистрировано 3 млн 362,4 тыс. договоров купли-продажи (мены – люди покупали новое жилье, продав сстарое и наоборот). Эти показатели  примерно равны показателям 2015 года (3 млн. 321,5 тыс.). Но при этом рост числа сделок в различных регионах существенно различался: от -38 до +90% на первичном рынке и от -5 до +30% на вторичном.

Например, в Подмосковье динамика регистраций ДДУ (договоров долевого участия) принципиально отличалась от Москвы: с конца 2015 года наблюдается снижение объема поглощения на первичном рынке от квартала к кварталу в условиях снижающихся доходов населения и оттока покупателей на подешевевший первичный рынок Москвы. А в первом  квартале 2017 года объем поглощения на первичном рынке снизился относительно аналогичного периода прошлого года до 21,8 тыс. (на 13,3%). Но во втором наметилось изменение тенденции – объем поглощения вырос до 22,7 тыс. (на 8,1%). 

ВТОРИЧКА.JPG

Подмосковье подошло к пропасти?

Подведем итоги. Всего в первом  полугодии изменение количества сделок относительно того же периода прошлого года составило: на первичном рынке Москвы  + 60,1%, на первичном рынке Мособласти - 3,6%, на вторичном рынке Москвы - 9,6%, на вторичном рынке Мособласти - 9,0%.

Из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что объем поглощения жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках в целом по РФ в 1 полугодии 2017 года снизился относительно того же периода прошлого года.  Но, если же рассматривать локальные рынки, то объем поглощения на первичном рынке Москвы вырос на 60,1%,  ана вторичном – снизился на 9,6%.  А вот Подмосковье снижение произошло как на первичном (3,6%), так и на вторичном (9,0%) рынках. И, если  рост объемов поглощения на первичном рынке Москвы создает предпосылки для стабилизации и начала повышения цен, а также для повышения доходности инвестиций в девелопмент, то в Подмосковье складывается гораздо более пессимистичная ситуация.

Сделаем выводы?

Таким образом, темпы роста объема поглощения ипотеки в Московском регионе и в целом в РФ, поддержанные государственным субсидированием ставок на рынке строящегося жилья и общей экономической стабилизацией (сопровождаемой снижением ключевой ставки ЦБ, инфляции и кредитных ставок банков), в последнее время снизились под воздействием фундаментального фактора падения доходов населения. Одновременно объемы поглощения жилой недвижимости снижаются, при этом финансирование покупок за счет ипотеки вынужденно становится единственным выходом для населения.

 

Редакция портала Добродел выражает огромную признательность за предоставленные материалы Стернику Г.М., председателю Комитета МАР по аналитике и консалтингу, председателю постоянно действующего семинара по анализу рынка недвижимости Финуниверситета при Правительстве РФ, к.т.н., управляющему партнеру ООО «Стерникс Консалтинг» и Стернику С.Г., профессору Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессору, генеральному директору ООО «Стерникс Консалтинг», сертифицированному аналитику-эксперту рынка недвижимости (САЭРН) 

 

Продолжение следует…

admin2

АНАЛИТИКА2.jpg

 

Самая объективная аналитика российского рынка недвижимости от ведущего эксперта REAL ESTATE страны теперь и на Доброделе

 

Через несколько дней читайте на Доброделе и смотрите на каналах Медиаметрикс и Правда.Ру обзор жилищного рынка за 2- ой квартал 2017 года 

 

СТЕРНИК.jpg

Стерник Геннадий Моисеевич

Профессор кафедры «Управление проектами и программами» Российского экономического университета им. Г.В.Плеханова, председатель комиссии Российской Гильдии риэлторов по аттестации аналитиков рынка недвижимости, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук, руководитель компании  «Стерникс Консалтинг»















1.jpg

2.jpg

3.jpg


Новости Подмосковья


2.jpg

2.jpg

ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ КАПРЕМОНТ.jpg

7.jpg

11.jpg


11.jpg

ДОБРОДЕЛ НОВОСТРОЙКИ.jpg