• записей
    6
  • комментариев
    27
  • просмотра
    133

О блоге

Эпоха долевого строительства в России подходит к концу. Почему? Вы узнаете об этом, если ознакомитесь с материалами, размещенными в данном разделе проекта Добродел. #долевкеНЕТ

Записи в этом блоге

admin2

ДЕВЕЛОПЕР.jpg

 

 

Как известно, все  ростовщики живут за счет того, что дают деньги в долг. И, чем больше, тем лучше!

 

 

Товар любого банка – деньги, которые он продает. Одним – на покупку автомобиля, другим – для развития бизнеса, третьим - для строительства домов. И так далее. И, честно говоря, долевое строительство банкирам, как кость в горле. За деньгами строители обязаны являться в банк, а не к каким-то дольщикам. А вот, после того как дом построен и введен в эксплуатацию, можно и начинать продажи квартир. Продал – отнес деньги в банк, а если что-то осталось – себе, пусть. И никаких, кстати, «обманутых дольщиков», митингов и прочих волнений – все довольны. Это, если в теории. Но мы вернемся к практике.

 

Как уже стало понятно, долевое строительство является для застройщиков самым выгодным способом финансирования строительства. Точнее, являлось, пока в этот процесс не вклинились банки. И речь идет не только о строительстве тех или иных жилых комплексов, а о финансировании всей строительной отрасли и того, что с ней связано – масштаб здесь далеко не детский!

 

Долевому строительству был нанесен мощнейший удар в нынешнем году в виде 218-ФЗ

 

Появившийся в конце 2004-го 214-ФЗ запретил застройщикам привлекать денежные средства граждан до момента получения строителями всей разрешительной документации и вынудил обращаться к банкирам – так застройщики получили первую пощечину. Ударом в челюсть стало проектное финансирование, а в поддых долевому строительству был нанесен мощнейший удар уже в  нынешнем году в виде 218-ФЗ. И что теперь теряют застройщики? Да практически всё.

 

Во-первых, Закон не позволяет финансировать строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, которые расположены вне границ земельного участка, предусмотренного под строительство дома. Более того, реализация проектов комплексного освоения территорий с использованием механизмов долевого строительства будет уже невозможна в рамках принципа «один застройщик - одно разрешение на строительство».

 

Во-вторых, установленные Законом нормативы не соответствуют сложившейся структуре расходов застройщиков. Перечень направлений использования средств застройщика, указанный в Законе, не содержит некоторых жизненно важнейших составляющих, без которых завершение проекта по строительству просто невозможно.

 

Поскользнувшегося застройщика теперь будут добивать сразу и с особым цинизмом

 

В-третьих, Закон устанавливает запрет на привлечение застройщиками займов, кредитов, ссуд, выпуск облигаций и векселей. Это положение полностью ограничивает источники финансирования строительства и не позволяет устранять кассовые разрывы, имеющие место в обычной хозяйственной деятельности застройщика.

 

В-четвертых, созданы предпосылки для зависимости застройщиков абсолютно от всех. Даже отказ всего-лишь одного единственного дольщика от подписания акта приемки-передачи квартиры, полностью парализует деятельность застройщика – он не сможет использовать прибыль от текущего проекта и ему невозможно будет начать новый проект по строительству многоквартирного дома. Таким образом, застройщику останется только один вариант – сразу заворачиваться в простыню и самостоятельно ползти на кладбище. 

 

И, наконец, в-пятых, Федеральный закон 218-ФЗ ликвидировал для застройщиков возможность нахождения при банкротстве в иной стадии, кроме конкурсного производства. А это обстоятельство уже означает, что поскользнувшегося застройщика будут добивать сразу и с особым цинизмом.

 

 

 

Продолжение следует...

 

admin2

ГИЛЬОТИНА.jpg

 

В начале августа текущего года вступил в силу закон № 218-ФЗ от 29.07.2017

 

Полное название этого закона звучит следующим образом: «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». И он довольно сильно меняет содержание и 214-го ФЗ, регулирующего долевое строительство.

 

Если коротко, то законодатель ввел новые организационно-правовые требования к строительным компаниям, сотрудникам и даже к бенефициарным владельцам этих компаний. Здесь и ограничение деятельности застройщиков, и заморозка части собственных средств на счету, и невозможность привлечения нецелевых заемных средств, и ограничение размеров авансирования, и лимит административных расходов на оплату труда, рекламу, и многое другое. Но самая губительная для строительного рынка норма – это принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство – один земельный участок».

 

Вход в долевое строительство теперь будет запутанным и трудноосуществимым

 

Впрочем, с момента появления "Закона о долевках" - 214-го ФЗ, законодатели уже «приложились» к нему 14-ть раз, что само по себе губительно для любого бизнеса. Едва привыкнув к новым «правилам игры» и перестроив многие процессы, застройщики постоянно сталкивались с тем, что им сообщали, что правила снова меняются. Бизнес начало лихорадить, а рынок штормить. Но в этот раз все предыдущие законодательные эксперименты просто померкли перед новыми правилами игры, которые прозвучали для участников строительной отрасли, словно гром среди ясного неба. Дело в том, что вход в долевое строительство теперь будет настолько запутанным и трудноосуществимым, что сделает строительство исключительным видом деятельности.

 

Естественно, что и в этот раз законодательные новеллы произошли под флагами искоренения проблемы обманутых дольщиков. Но «решили» ее путем введения настолько суровых обременений для застройщиков, что участники рынка теперь будут вынуждены уже полностью перекраивать свои организационные и финансовые модели бизнеса. И, судя по реакции самих игроков рынка, строительное сообщество до сих пор еще не оправилось от самого настоящего шока, связанного с очередным законодательным «сюрпрайзом» - самым жестким за все время существования российского долевого строительства.

 

Как отмечают сами застройщики и девелоперы, среди прочих рисков, для них добавились теперь новые  – полный контроль всех расчетов застройщика со стороны уполномоченных банков и уязвимость перед контролирующими органами. Таким образом, появилось широкое поле для судебной и внесудебной остановки привлечения средств от дольщиков («продаж квартир»), жесткие ограничения по налоговым задолженностям и полная зависимость от банков. И все это в конечном итоге может привести к тому, что многие стройки попросту «встанут».

 

bank.jpg

 

Застройщики уверены, что закон, скорее всего, опять пролоббирован банковской системой – мимо  банков проплывало более 2,5 трлн. рублей, которые собирали строительные компании и именно это обстоятельство не давало покоя банкирам. Перспективы таковы, что по новому закону через полтора-два года все застройщики могут стать просто подрядчиками у банков, а последние возьмут строительную отрасль под свой полный контроль. И, похоже, что игра идет только в одни ворота -  застройщики не имеют права сменить банк, а вот размер комиссии самого банка законодатель ограничить… «забыл». Более того, законом не предусмотрен момент завершения процедур банковского контроля даже после ввода объекта в эксплуатацию, когда риски нецелевого расходования отпадают.

 

Если экономика строительного бизнеса «уйдет в минус», то многие стройки просто остановятся

 

Здесь будет не лишним еще раз напомнить, что долевое строительство задумывалось прежде всего, как альтернатива госфинансированию и банковскому кредитованию, но «благодаря» новым правилам, строительство теперь попадает под полный банковский контроль.  А это обстоятельство приведет к тому, что себестоимость квадратного метра может существенно вырасти. И, если экономика строительного бизнеса «уйдет в минус», то тогда многие стройки просто остановятся. А рынок, в свою очередь, пополнится новой армией «обманутых дольщиков».

 

И в завершение нужно отметить, что даже крупнейшие компании сегодня не соответствуют тем нормам, которые заявлены в 218-м законе. Уже сами застройщики и девелоперы в кулуарных беседах начали говорить о том, что, судя по всему, законодатели твердо намерены покончить с долевым строительством в стране, а рынок стоит на пороге великих потрясений.  А вот то обстоятельство, что дополнительная армия «обманутых дольщиков» может остаться на улице без жилья и без денег, законодателей, похоже, волнует меньше всего. Впрочем, высказывается и такая версия, что все происходящее – результат низкой компетентности законотворцев. И в следующих материалах мы разберем каждую из составляющих «новых правил игры» уже более подробно

 

 

Продолжение следует…

 

admin2

dom(1).jpg

 

Бытует мнение, что появлением пресловутого «Закона о долевках» - 214-го ФЗ – рынок долевого строительства обязан банковскому лобби

 

После того, как в 90-х государство прекратило финансирование строительной отрасли, долевое строительство по сути стало единственным способом поступления денег в строительные проекты. И именно благодаря этой схеме отрасль и начала оживать – закрутились краны, заработали стройкомбинаты, засуетились «покупатели» и инвесторы. До поры, до времени на активность застройщиков особого внимания никто не обращал, пока не стал понятен масштаб их «банкета». Действительно, деньги, которые крутились в этом сегменте, были огромными. И рано или поздно банкиров должно было зажлобить. Их и зажлобило. «А где же наше участие в таком масштабном мероприятии?!»- обиженно засопели они.

 

БАБЛО.jpg

 

Строго говоря, долевое строительство – это альтернатива не только госфинансированию, но и банковскому кредитованию. Застройщик «кредитуется» самыми «дешевыми» деньгами – денежными средствами конечных потребителей, дольщиков, отметая всех посредников и ростовщиков. А вот последних такое положение дел никак не устраивало. «Закон о долевках» готовился в самом спешном порядке и был принят последний день уходящего 2004-го года, после чего счастливые банкиры ударились в безудержное веселье по случаю наступившего Нового года. Но наверняка закону они радовались гораздо больше. Впрочем, сами же банкиры от своего участия в рождении данной законодательной инициативы открещиваются до сего дня, несмотря на торчащие ушки, которые недавно опять проявились. Но об этом чуть позже…

Согласно свежеиспеченным правилам игры выходило так, что, прежде, чем начать собирать деньги с граждан, застройщики должны были сначала рассчитаться за площадку, пройти все согласования, подготовить документы и получить полный комплект разрешительной документации на строительство. И раньше – никак! Закон! А о стоимости всего процесса мы уже сообщали в предыдущем материале. И где брать деньги, куда бежать застройщику в данной ситуации? Правильно, в банк!

 

214.jpg

 

О том, что банкиры начали мышковать, застройщикам стало известно еще в середине 2003-го, слухи о грядущих правилах игры будоражили игроков рынка весь следующий год. И вот 31 декабря «час икс» настал. Когда же отгремели все новогодние торжества, неожиданно выяснилось, что: закон «сырой», принят поспешно и в недоработанном виде, а законодатели явно обмишулились – спешка хороша только при ловле блох. О предмете залога законодатели подумать как-то не удосужились – спешили очень. Иными словами, подо что банкам было выдавать кредиты застройщикам – под «зуб даю»? Именно так и возникла весьма щекотливая ситуация.

Застройщики, конечно, пробовали «забить болт» и продолжить собирать деньги по старинке, но это удалось в полной мере только на столичном рынке недвижимости. В остальных же застройщиков начали жестоко карать, штрафовать и даже заводить уголовные дела. И пока законодатели в спешном порядке готовили поправки в свой закон, начали появляться первые «обманутые дольщики». Точнее, «обманутые» начали появляться позже, а на начальном этапе сначала начали пробуксовывать стройки – животворящий кран-то перекрыли. И вот с этого момента алгоритм развития событий в столичном регионе и на остальной территории нашей необъятной Родины начал существенно различаться.

Кстати, последние поправки в «закон о долевках» - это уже 14-я по счету и при этом самая масштабная переделка 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», рожденного в страшной спешке в далеком 2004-м.  И, как несложно подсчитать, с тех пор перекройка закона шла ежегодно. Нахреновертили  законодатели по самые небалуй!

 

 

Продолжение следует...

 

admin2

СМУ.jpg

 

Первые частные строительные компании конца девяностых создавались выходцами из различных СМУ или строительных трестов еще советской эпохи 

 

Это были настоящие строители – проектировщики, прорабы, экономисты, проработавшие не один десяток лет в строительной отрасли и имеющие за плечами серьезный практический багаж. Те люди, которые умели создавать хорошие крепкие дома, но не всегда способные заниматься коммерцией. Не удивительно, что рядом с ними сразу появились и некие предприимчивые молодые люди, которые очень были способны быстро соображать, обладали даром убеждения и хорошо умели считать деньги. Чаще всего, это были представители риэлторских фирм. "Вы строите, мы продаем" – так выглядело «разделение труда» на зарождающемся первичном сегменте рынка недвижимости того времени.

 

МЕРС.jpg

 

Дела шли настолько хорошо, что со вчерашними скромными работниками советской стройотрасли происходили просто удивительные метаморфозы – люди менялись буквально на глазах, покупая дорогие автомобили, шикарную недвижимость, дома в Испании, которая была почему-то в моде в то время, заводили молодых любовниц, посещали фешенебельные заграничные курорты и швырялись деньгами направо и налево в дорогих ресторанах. Строителей можно было видеть в обнимку и со звездами эстрады, и с сановитыми чиновниками, и владельцами дорогих бутиков… И никто уже не мог представить этих сибаритствующих строительных олигархов в образе скромных трудяг в нелепых кроличьих шапках и с таким же нелепыми огромными портфелями в руках.

 

 

ГОРА ДЕНЕГ.jpg

 

Все расчеты в то время производились «налом» и ежедневно в конце дня в кабинете директоров стройконтор на столе вырастала огромная гора денег – выручка за день. «Продажи» велись различными способами – заключались и предварительные договоры, и договоры займа, и договоры инвестирования. Позже начали использовать и более «мудреные» способы - векселя и такую схему привлечения денежных средств, как ЖСК. Люди раскупали квартиры мгновенно, занимая очереди заранее и подобострастно заглядывая в глаза сотрудникам строительных фирм. Стоило только последней разместить в газетке скромную рекламу о начале продаж своего нового жилого комплекса, в офисах начиналось настоящее столпотворение. Золотое было время!

Денег было не просто много, а очень много. И не удивительно, что этим великолепным бизнесом очень быстро заинтересовались…

 

 

 

Продолжение следует...

 

 

admin2

СТРОЙКА.jpg

 

Сегодня уже никто точно не скажет, когда в стране появилось долевое строительство. Одни игроки рынка рассказывают, что такая схема была впервые замечена на рынке недвижимости в середине 90-х, другие же утверждают, что она появилась после августовского кризиса в 1998-м 

 

Механизм этой схемы был предельно прост. Строительная компания собирала с граждан деньги, необходимые для финансирования строительства, продавая последним еще не существующие квартиры, и начинала строительство. Естественно, люди относились к таким предложениям сначала с большой опаской – рынок 90-х был очень криминализирован и выпустить свои деньги из рук даже на несколько минут отваживались очень немногие. А уж на год или два…

 

И, тем не менее, дома быстро росли, а, те, кто не побоялся и рискнул, оказались в выигрыше, обретя новую квартиру в свежепостроенном  доме по цене, которая была существенно ниже, чем на рынке готового жилья. Строители же, те тоже были очень довольны, используя самый дешевый источник кредитования своих проектов – деньги конечного потребителя. Схема быстро начала набирать обороты и становилась все популярней и популярней на рынке, а счастливые новоселы были лучшей рекламой и трансляторами информации о «чудодейственном способе» покупки нового жилья

 

ПИДЖАК.jpg

 

Впрочем, эта схема не является российским изобретением. Считается, что родиной долевого строительства является Аргентина. Именно там  в 1985 году была запущена программа «Строительство по справедливости». Суть этой программы заключалась в том, что люди, желающие приобрести жилье в новом доме, должны были содействовать строительной компании. Содействие же заключалось в покупке акции, стоимость которой выражалась не в деньгах, а в квадратных метрах. И, как только у аргентинца набиралось достаточное количество таких акций, он мог обменять их на заветную квартиру.

 

Позже эта схема распространилась и на другие континенты, а британские строители ее максимально упростили, убрав из «пищевой цепочки» акционерную компанию, торгующую акциями. Таким образом, исчез и единственный посредник между строителями и дольщиками. Именно в таком виде долевое строительство «поступило» и на российский рынок недвижимости.

 

ЗАБОР.jpg

 

Как работало долевое строительство того времени? Очень просто – строители размещали рекламу с красивыми картинками будущей новостройки и сразу же начинали «продажи квартир». Позже появлялся и забор, огораживающий строительную площадку, а продажи усиливались. Деньги лились рекой и все вопросы, связанные с документацией на строительство, решением других вопросов, включая, порой, и расселение домов вместо которых было запланировано строительство нового жилого комплекса, решались уже в процессе «продаж».

 

Ветераны строительного бизнеса рассказывают, что основной статьей расходов в то время были вовсе не строительные работы и даже не стоимость материалов, а взятки. Или, как их прозвали строители, «расходы, связанные с решением административных барьеров», размер которых доходил до 50% стоимости всего проекта. Случаев, когда разрешительная документация на строительство выдавалась… после того, когда дом был уже построен – предостаточно. И особенно в регионах, где для того, чтобы получить дорогостоящую подпись чиновника, нужно было еще хорошенько за ним побегать.

 

ВЗЯТКА.jpg

 

Впрочем, всех всё устраивало. И чиновников, и «крышевальщиков», и строителей, мгновенно становившихся олигархами, и риэлторов, которые помогали им с «продажами», и самих граждан-покупателей. Схема работала бесперебойно – в этом сегменте рынка крутились огромные деньги и губить курицу, несущую поистине золотые яйца, никто не собирался. Это было просто никому не выгодно. До появления первой волны «обманутых дольщиков» оставалось всего несколько лет…

 

 

Продолжение следует...

admin2

ДОЛЕВКЕНЕТ.jpg

 

Ситуация, сложившаяся с долевым строительством в нашей стране, уже не просто тревожная, а катастрофическая.

 

ДОЛЕВКЕНЕТ3.jpg

 

Здесь вы узнаете, почему такая схема приобретения жилья, как долевое участие в строительстве вышла на финишную прямую и почему в самое ближайшее время она со скандалом исчезнет с российского рынка недвижимости.  

 

2.jpg

 

Это будут очень честные и жесткие материалы - только правда и ничего кроме!

 

 

 

Фотоhttp://krinda4.livejournal.com/358375.html