+7-499-938-45-87 Консультация юриста.


  • записей
    6
  • комментариев
    12
  • просмотра
    1 972

Геннадий Стерник: Стагнация – это надолго

ПРОПАСТЬ.jpg

 

Часть первая: Ипотека рынку в помощь

 

В условиях сложной экономической ситуации в стране среди объективных факторов, определяющих тенденции рынка недвижимости, на первое место вышла группа макроэкономических факторов. 

 

Тем не менее, мезоэкономические (региональные) факторы, накладываясь, в свою очередь, на макроэкономические, привели  к значительному разбросу индикаторов рынка недвижимости в различных регионах. Далее предлагается рассмотреть следующую  группу объективных факторов - отраслевых. В этой группе учитывается и состояние жилищного фонда, и обеспеченность населения жильем, и наличие земельных, строительных ресурсов, строительных мощностей. Но нужно учесть, что в падающей экономике все эти факторы всегда уходят на «второй» план.

И, наконец, существует и четвертая группа – политические факторы. Это состояние и реформирование правовой базы градостроительства, налоговой системы, различные решения правительства и, в том числе, о субсидировании отрасли – все то, что в современных условиях существенно определяют характер поведения субъектов рынка недвижимости.

Что имеем, чем располагаем?

Действительно, в начале 2017 года наблюдалось по ряду макроэкономических показателей начало восстановления, но по другим – продолжались негативные тенденции. Так, по данным МЭР, ВВП в 1 полугодии вырос на 0,7%, экспортная цена нефти поднялась до 50-55 $/баррель в результате соглашения ОПЕК+, курс доллара снизился до 56-60 рублей, инфляция усилиями ЦБ РФ при ключевой ставке 9,0% снизилась до 4,3%. Все это внушало оптимизм. 

 

По оценкам Минэкономразвития, спад российской экономики близок к завершению, а с начала 2017 года власти ожидали даже перехода к небольшим темпам роста.

 

Более того, рост нефтяных цен и остальных индикаторов экономики в 2017 году создал предпосылки для стабилизации и восстановления рынка недвижимости.

С другой стороны, не менее важным макроэкономическим показателем является рост доходов населения. Динамика прироста реальных располагаемых и номинальных доходов населения РФ, инфляции и индекса роста номинальных доходов. В январе 2017 года реальные располагаемые доходы населения в России впервые за 2 года показали рост , увеличившись на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но по мнению аналитиков, этот рост связан с разовой выплатой пенсионерам. А вот в феврале-апреле снова наблюдалось снижение доходов. В целом за 1 квартал 2017 г.  произошло незначительное снижение доходов (-0,1%), но вот в апреле этот показатель достиг рекордных значений -7,5%

ДОХОДЫ.JPG

Таким образом, в 2016-2017 году кризисные явления в экономике РФ продолжались, но перспективы выхода из кризиса с точки зрения влияния на рынок недвижимости были весьма противоречивы: до сих пор продолжается снижения реальных располагаемых доходов населения и - впервые - снижение номинальных доходов

Темпы роста экономики и доходов населения – это объективные (фундаментальные) факторы, определяющие среднесрочные тенденции рынка недвижимости. Вместе с тем, в краткосрочном периоде воздействие на рынок оказывают субъективные факторы – изменение потребительского поведения населения под воздействием объективных факторов. Этот феномен ярко проявился в динамике такого индикатора, как объем поглощения рынком предложений.

Немного статистики в помощь

Так, по данным Росреестра, в 2016 году в РФ зарегистрировано 635 826 договоров участия в долевом строительстве на жилые помещения (ДДУ), это на 2% больше провального 2015 года. В том числе 269 429 - с привлечением кредитных средств (42,4% от количества ДДУ на жилые помещения). За январь-май 2017 года зарегистрировано 253,0 тыс. ДДУ, что составляет 40% от общего объема 2016 года.

ДДУ.JPG

А чем живет "вторичка"?

На «вторичном» же рынке зарегистрировано 3 млн 362,4 тыс. договоров купли-продажи (мены – люди покупали новое жилье, продав сстарое и наоборот). Эти показатели  примерно равны показателям 2015 года (3 млн. 321,5 тыс.). Но при этом рост числа сделок в различных регионах существенно различался: от -38 до +90% на первичном рынке и от -5 до +30% на вторичном.

Например, в Подмосковье динамика регистраций ДДУ (договоров долевого участия) принципиально отличалась от Москвы: с конца 2015 года наблюдается снижение объема поглощения на первичном рынке от квартала к кварталу в условиях снижающихся доходов населения и оттока покупателей на подешевевший первичный рынок Москвы. А в первом  квартале 2017 года объем поглощения на первичном рынке снизился относительно аналогичного периода прошлого года до 21,8 тыс. (на 13,3%). Но во втором наметилось изменение тенденции – объем поглощения вырос до 22,7 тыс. (на 8,1%). 

ВТОРИЧКА.JPG

Подмосковье подошло к пропасти?

Подведем итоги. Всего в первом  полугодии изменение количества сделок относительно того же периода прошлого года составило: на первичном рынке Москвы  + 60,1%, на первичном рынке Мособласти - 3,6%, на вторичном рынке Москвы - 9,6%, на вторичном рынке Мособласти - 9,0%.

Из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что объем поглощения жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках в целом по РФ в 1 полугодии 2017 года снизился относительно того же периода прошлого года.  Но, если же рассматривать локальные рынки, то объем поглощения на первичном рынке Москвы вырос на 60,1%,  ана вторичном – снизился на 9,6%.  А вот Подмосковье снижение произошло как на первичном (3,6%), так и на вторичном (9,0%) рынках. И, если  рост объемов поглощения на первичном рынке Москвы создает предпосылки для стабилизации и начала повышения цен, а также для повышения доходности инвестиций в девелопмент, то в Подмосковье складывается гораздо более пессимистичная ситуация.

Сделаем выводы?

Таким образом, темпы роста объема поглощения ипотеки в Московском регионе и в целом в РФ, поддержанные государственным субсидированием ставок на рынке строящегося жилья и общей экономической стабилизацией (сопровождаемой снижением ключевой ставки ЦБ, инфляции и кредитных ставок банков), в последнее время снизились под воздействием фундаментального фактора падения доходов населения. Одновременно объемы поглощения жилой недвижимости снижаются, при этом финансирование покупок за счет ипотеки вынужденно становится единственным выходом для населения.

 

Редакция портала Добродел выражает огромную признательность за предоставленные материалы Стернику Г.М., председателю Комитета МАР по аналитике и консалтингу, председателю постоянно действующего семинара по анализу рынка недвижимости Финуниверситета при Правительстве РФ, к.т.н., управляющему партнеру ООО «Стерникс Консалтинг» и Стернику С.Г., профессору Финуниверситета при Правительстве РФ, д.э.н., профессору, генеральному директору ООО «Стерникс Консалтинг», сертифицированному аналитику-эксперту рынка недвижимости (САЭРН) 

 

Продолжение следует…




9 Комментариев


Гость Горюнов Сергей

Опубликовано

Геннадий Моисеевич конечно авторитетный аналитик, но как он прокоментирует то обстоятельство что операции с недвижимостью выходят за пределы рынка недвижимости и удовлетворяют базовые потребности людей, а значит к оценке этой сферы жизни нельзя подходить только с рыночными критериями?

Поделиться этим комментарием


Ссылка на комментарий
Гость Шотт Елена

Опубликовано

Здравствуйте Можно вас попросить пригласить к обсуждению самого Геннадия Моисеевича если это возможно? Есть несколько вопросов и возражений. С уважением

Поделиться этим комментарием


Ссылка на комментарий
Гость Аркадий Гордиенков

Опубликовано

Хотелось бы более подробный расклад по сегментам и более детальный обзор. Про базовые потребности соглашусь с предыдущим оратором. Рынок был живой и в печально известный 1998, сделки тогда тоже шли не смотря на то, что цены рухнули, но их количество никто не знает, хотя возможно Геннадий Стерник обладает какой то информацией. Было бы любопытно. Жаль что он не участвует в открытом диалоге -тоже есть парочка вопросов

Поделиться этим комментарием


Ссылка на комментарий

Скажите а с чем связан резкий скачок дду в марте? Что было в марте какие события? Спс

Поделиться этим комментарием


Ссылка на комментарий
10 минут назад, Гость Аркадий Гордиенков сказал:

Хотелось бы более подробный расклад по сегментам и более детальный обзор. Про базовые потребности соглашусь с предыдущим оратором. Рынок был живой и в печально известный 1998, сделки тогда тоже шли не смотря на то, что цены рухнули, но их количество никто не знает, хотя возможно Геннадий Стерник обладает какой то информацией. Было бы любопытно. Жаль что он не участвует в открытом диалоге -тоже есть парочка вопросов

Тогда в РГР вели статистику

Поделиться этим комментарием


Ссылка на комментарий

Откуда у Минэкономразвития такие оптимистичные выводы? Если руководствоваться цикличностью, то в 18 году рынок накроет как раз по взрослому, а по ощущениям все к тому и идет. А вот сколько времени потребуется на реабилитацию рынка ни один аналитик не предскажет и не спрогнозирует. Глядите: 1998, 2008, 2018 десятилетний цикл. Еще в начале нолевых я слышал предположения, что следующий пик кризиса после 98 придется на следущий восьмой. Плюс-минус, но так оно и случилось. Конечно в десятилетнем цикле и цифре 10 нет магии, но заставляет задуматься. Что касается привязки к нефти, то недвижимость действительно сложный продукт, чтобы руководствоваться лишь внешнеэкономическими факторами. Плюс сюда добавьте инертность рынка. Я ставлю на крах в 2018 и долгий выход из этого состояния. По крайней мере с трехлетним периодом соглашусь. Это минимум!

Поделиться этим комментарием


Ссылка на комментарий
Гость
Вы комментируете как гость. Если у вас есть аккаунт, пожалуйста, войдите
Добавить комментарий...

×   Вы вставили контент с форматированием.   Удалить форматирование

×   Ваша ссылка была автоматически встроена.   Отображать как обычную ссылку

×   Ваш предыдущий контент был восстановлен.   Очистить редактор

Загрузка...
  • Похожий контент

    • Гость Валентина
      От Гость Валентина
      Народный Добродел, помогите сохранить газоны в городе Фрязино! Косят траву под корень всё лето. Положено: стрижка газонов, когда цветут одуванчики и в конце августа, когда трава колосится(защита людей от пыльцы) оставляя траву высотой 8-10 см минимум, а во Фрязино косят под ноль. Куда смотрят #ЖКХ и Экология?#мусор на обочинах не убирали этим летом ни разу!!! Начальник #ЖКХ ,по телефону, обещал дать указание по устранению нарушений. Но указания его не выполняются, либо он забыл их дать. Помогите навести порядок на территории города! Такого безобразия  в нашем городе ещё не было!





    • Гость Анна
      От Гость Анна
      В Наро-Фоминске по пер. Красноармейский не возможно проехать. Проблема возникла в последние 2 года, когда по переулку стали активно передвигаться сотрудники военской части. Усугубляет все и то, что отсутствует пешеходная дорожка, помимо этого разъехаться автомобилям на столь узком участке #дороги не возможно (обочины вымыты в колено). Освещение полностью отсутствует в темное время суток, при условии большого потока машин пешеход вынужден в буквальном смыл убегать! Где находится благоустройство города? Где порядок? Администрация должна принять меры!!
    • От Гость Виктор
      Живем в невыносимых условиях! В подъезде нет окон уже больше полгода. В квартирах очень холодно. Дует ветер. Снег лежит прямо на лестничной клетке. На неоднократные обращения управляющая компания не реагирует. Уборка подъезда не осуществляется. Рабочая по уборке оставляет #мусор за подъездными дверьми или сметает в подвал. Стоит отвратительная вонь от мусора.Просим вставить окна, закрыть фанерой решетку в подвал, и сменить рабочего по уборке!!! Город Орехово-Зуево площадь Пушкина дом 2 второй подъезд.






    • Гость Вячеслав
      От Гость Вячеслав
      В поселке Алабушево, Солнечногорский район, Московская область. На улице 3-хуторская не убирают снег ! Не возможно пройти и проехать. 
    • Гость Екатерина
      От Гость Екатерина
      Помогите пожалуйста! Задыхаюсь от дыма в собственной спальне. Из спальни есть выход на сообщающийся балкон. Соседи днём и ночью курят на нем. А дым и запах от сигарет проникает прямиком ко мне в комнату при закрытых окнах (как на балконе, так и в комнате) и балконной двери. Я сейчас нахожусь на 7 месяце беременности, сижу в декрете. И сутками занимаюсь пассивным курением из-за этих соседей. Все вещи в комнате пахнут сигаретным дымом. Я некурящая. Неоднократно пыталась разговаривать с соседями на счёт этого. Бесполезно. Говорят - что они курят на своей собственности, мол делайте ремонт. Их все устраивает и не смущает мой живот и слезные мольбы. Если летом я могла открыть окна и проветрить комнату - сейчас я этого сделать не могу. На дворе почти январь месяц.
    • Гость Жители с. Вельяминово
      От Гость Жители с. Вельяминово
      Уважаемые сотрудники портала Добродел! Просят Вас о помощи жители села Вельяминово, Домодедовского района. Помогите пожалуйста разобраться с компанией ООО Ранд-Транс (пассажирские перевозки). В нашем поселке - это единственный перевозчик до г. Домодедово и Москвы. В очередной раз творят беспредел. Сегодня 13 декабря без какого либо предупреждения изменено расписание и сокращен маршрут. Многие опоздали на работу, а некоторые как выяснилось в процессе движения, вообще могли до нее и не доехать. Это вызвало бурю негодования среди односельчан. До недавнего времени на нашем направлении было два маршрута. Это 877 Вельяминово - м. Домодедовская и 1008 Михнево - м. Домодедовская. 877 как маршрут исчез. В следствие этого резко возросло количество пассажиров на данном направлении. Как итог категорическая не хватка мест в маршрутках.Особенно остро это ощущается в утренние и вечерние часы пик. Просим помочь вернуть разум руководству компании и по возможности посодействовать в возвращении маршрута 877. Либо добавить для нас дополнительный транспорт. Надеемся на помощь в решении данной проблемы или направлении данной жалобы в необходимые инстанции. Заранее благодарим!
    • Гость Иван
      От Гость Иван
      С каждым годом освещение в поселке сан.Озеро Белое всё хуже,просто забывают включать.VIDEO0019.mp4
      VIDEO0019.mp4
  • Записи блога

    • От Степан Говорухин в Самооборона #ЖКХ 4
      Каждый раз, когда кажется, что наши депутаты уже ничем удивить не могут, что дно достигнуто, оказывается, что пределов низости и мерзости нет. Самое днище еще впереди.
      Максим Иванов
      На фоне всеобщего обнищания населения, обесценивания рубля, роста цен на бензин и продукты депутат Видновского горсовета Максим Иванов предлагает повысить тарифы на ###ЖКХ, забить последний гвоздь в крышку гроба рядового россиянина.  
      Давайте послушаем аргументацию депутата Максима Иванова  :
      У вас, очевидно, возник вопрос, почему Максим Иванов так переживает за управляющие компании и ТСН?  Все просто - Максим Иванов является учредителем и генеральным директором управляющей компании «Наш Город».
      Видновский депутат Максим Иванов избрался не для того, чтобы улучшать инфраструктуру города, заботиться о людях с ограниченными возможностями, улучшать экологию или пропагандировать здоровый образ жизни среди молодежи, нет. Депутат Максим Иванов и его друзья-подонки рвутся к власти, чтобы решать свои шкурные вопросы, прикрываясь депутатским мандатом. 
      Старики с трудом выживают на мизерные пенсии, отказывая себе во всем, позволяя только самое необходимое, чтобы не умереть от голода. Но депутату Максиму Иванову плевать, у депутата Максима Иванова управляющая компания «Наш Город», которая должна приносить прибыль и поэтому он требует повысить тарифы на ###ЖКХ...
      Максима Иванова, как депутата от ЛДПР, можно охарактеризовать цитатами его партийного лидера, В.В. Жириновского. 
    • От Максим Иванов в город Видное 1
      Настоящая информационная война развязана в нашем поселении против меня, независимого депутата городского совета, и Ильи Яковлева, отважного блогера и неравнодушного гражданина

      Илья Яковлев известен в городе Видное как автор популярных на Ютюб канале программ «Ревизорро #ЖКХ» и «Болталка в пятничный вечер».

      В выпусках программы «Ревизорро #ЖКХ» Илья Яковлев смело срывает покровы с плохих и московских управляющих компаний и честно рассказывает про хорошие управляющие компании, такие как "Наш город". Кому-то, а мы знаем кому, очень не нравится честность и неподкупность блогера Ильи Яковлева, недавно купившего прекрасную квартиру студию, которая стала местом прямого эфира для программы «Болталка в пятничный вечер».

      Против меня, Максима Иванова, депутата видновского горсовета, владельца и генерального директора управляющей компании "Наш город" и блогера Ильи Яковлева развязана самая настоящая информационная война.  Лжецы и негодяи, нанятые конкурентами, в социальных сетях через своих ботов распространяют грязные слухи и инсинуации о том, что нас связывает нечто большее, чем мужская дружба.


      Во-первых, моя личная жизнь – это мое личное дело.
      Во-вторых, в очередной раз злоумышленники пытаются очернить мою репутацию, используя мое имя.
      В-третьих, отважного блогера и неравнодушного горожанина Илью Яковлева мы в обиду не дадим.

       

    • От Максим Иванов в город Видное 0
      Подмосковная система льгот, социальных доплат, субсидий и выплат не стоит на месте, а постоянно развивается

      Я, Максим Иванов, как депутат Совета депутатов городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области сделал детальный анализ этого роста.

      Возьмём лишь небольшой период, менее 2-х лет, в которые Ваш покорный слуга возглавляет профильный комитет Совета депутатов городского поселения Видное.  За это время, в основном по инициативе губернатора Воробьева, было принято большое число законов, расширяющее число льгот, количество их получателей и усиливающих адресную социальную помощь, то есть,  помощь тем, кто более всего нуждается в ней.

      Только в этом году, кроме льгот на бесплатный проезд на пригородных электричках, в #метро и общественном транспорте Москвы, кроме единовременной выплаты лицам старше 70 лет приняты следующие законы:

      От оплаты социальных услуг на дому освобождены все ветераны Великой Отечественной войны;
      Введен региональный перечень средств технической реабилитации для инвалидов, приобретение которых финансируется из бюджета области;
      Установлена дополнительная мера соцподдержки для семей, воспитывающих детей-инвалидов, в виде ежегодной выплаты на приобретение питания и одежды ребенку на период его обучения, которая составляет 13,02 тыс. рублей;
      На выплату регионального материнского капитала в 2018 году дополнительно выделено 195 млн. рублей;
      В два раза увеличен размер единовременного пособия при рождении ребенка и также предусмотрено увеличение размера пособий на детей в возрасте от полутора до трех лет на 1 000 рублей (на реализацию данной меры социальной поддержки в бюджете Московской области предусмотрено 3,67 млрд. рублей в год);
      За два года размер прожиточного минимума пенсионера увеличен с 7549 рублей до 9527 рублей и до этого уровня пенсии доплату получают 157 тысяч пенсионеров Подмосковья, на эти цели выделено 4 млрд. 610 млн. рублей;
      Значительно упрощен порядок предоставления выплаты многодетным семьям Московской области 3000 рублей на покупку одежды детям, обучающимся в школах: родителям необходимо предъявить только справку в территориальное управление социальной защиты населения о том, что ребенок учится в одной из школ Московской области (на эти цели направлено около 290 млн. рублей);
      Ежемесячную денежную компенсацию 700 руб. в 2018 году получат 58,4 тысяч одиноко проживающих граждан старше 70 лет (сумма расходов составила 673,1 млн. рублей);
      На повышение зарплат работникам бюджетной сферы – участковым врачам–терапевтам и врачам–педиатрам (2,7 тыс. этих врачей будут получать ежемесячную доплату 32000 руб.), врачам общей практики и среднему персоналу, сотрудникам муниципальных учреждений культуры, молодым учителям и классным руководителям дополнительно выделено 7,3 млрд. рублей.
      И это еще не полный перечень нововведений в социальной сфере. Так что, можно смело утверждать, что российское государство и правительство Московской области неустанно заботится о пожилых людях и других малообеспеченных категориях граждан.


    • От Sasha Ustinov в город Видное 0
      На одном подмосковном ресурсе депутат Максим Иванов, состоящий в команде Павла Грудинина, изложил новую версию причины отмены результатов второго тура губернаторских выборов в Приморье

      Для тех, кому лень сходить по ссылке, публикуем рассказ целиком:

      «Павел Грудинин принимал непосредственное участие в избирательной кампании губернатора Приморского края. Он агитировал за кандидата-коммуниста Андрея Ищенко

      Павел Николаевич Грудинин, Председатель Совета депутатов городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области. Нас, народных избранников города Видное очень интересовало, почему коммунисты не продолжили борьбу, отказались от победы своего кандидата и согласились на позорную капитуляцию – отмену результатов выборов. По законодательству для того, чтобы отменить результаты выборов должны быть опротестованы результаты голосования на 25% участков. Вбросы же были зафиксированы лишь на 13 участках. Всего в Приморье 1334 избирательных участков. То есть, в фальсификации заподозрили менее одного процента УИК. Достаточно было отменить результаты голосования на этих участках, возбудить уголовные дела против виновных в фальсификациях и признать Андрея Ищенко новым губернатором Приморья.

      В помещении аппарата Совета депутатов городского поселения Видное Павел Николаевич Грудинин рассказал нам, особо доверенным депутатам, почему коммунисты не стали бороться за победу.



      В ходе встречи я рассказал жителям о своих впечатлениях от края и о большом количестве проблем, которые были замечены и выявлены мною совместно с командой КПРФ.



      Коммунист уверенно побеждал кандидата от «Единой России», но за час до окончания работы избирательных участков наверху было принято решение отменить результаты выборов. Для этого грубо и нарочито демонстративно были переписаны результаты голосования на ряде избирательных участков. Ищенко лидировал с отрывом в несколько процентов после подсчета 97% протоколов, но после обработки 99% протоколов на первое место вышел Тарасенко, которому «нарисовали» 14 тысяч голосов. Причем, явка на многих избирательных участках составила 100 процентов и все эти тысячи людей прибежали в последние минуты.

      Сначала Андрей Ищенко не разобрался в ситуации. Он заявил о массовых фальсификациях, объявил бессрочную голодовку и позвал людей выходить на площадь, чтобы отстаивать победу своего кандидата. Он думал, что всему виной местные бюрократы, а не политика Москвы.



      В результате 19 сентября ЦИК России рекомендовал Центризбиркому Приморского края признать результаты выборов недействительными. Новые выборы состоятся через три месяца. Возможно, в них вновь примет участие Андрей Ищенко, если такое решение будет принято в администрации президента».

            На снимке пресс-службы Совета депутатов городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области  общается с коллегами из своей команды             

    • От Sasha Ustinov в Выборы 2018 2
      Подмосковье, очевидно, живет слишком богато. Для муниципальных депутатов города Видное основной проблемой стал наркотик изнеженного высшего света - кокаин

      В других подмосковных городах проблемы более-менее общие со страной: #мусор, #свалки, #дороги, ветхое жилье, коррупция. Но другим путем идет городское поселение Видное. Главной бедой, судя по всему, для муниципалитета стал экзотический кокаин.

      Так, Максим Иванов, депутат Совета депутатов городского поселения Видное Ленинского муниципального района Московской области и генеральный директор управляющей компании "Наш город" обратился к горожанам на городском форуме с призывом проверить всех местных депутатов на предмет употребления кокаина в ходе работы комитетов и пленарных заседаний.



      Город Видное, между тем, ждет результатов тестирования депутата, внезапно взволнованного темой бразильского кокаина.



  • Теги